重慶高新區智能產(chǎn)業(yè)園 圖片來(lái)源：重慶高新區
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產(chǎn)業(yè)園區在推動(dòng)我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著(zhù)關(guān)鍵作用。“十四五”期間，產(chǎn)業(yè)園區將在產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)構建等方面發(fā)揮更大作用，其發(fā)展呈現出五大特征：效益優(yōu)先成為產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的基本要求;市場(chǎng)主體將成為產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)的中堅力量;城市能級將成為產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的壓艙石;特色定位將成為產(chǎn)業(yè)園區擺脫同質(zhì)競爭的主要手段;深耕運營(yíng)將成為產(chǎn)業(yè)園區存量時(shí)代的底層邏輯。
產(chǎn)業(yè)園區在推動(dòng)我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著(zhù)關(guān)鍵作用。截至“十三五”末，國家高新區已增至169家，國家經(jīng)開(kāi)區達219家，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)方向、功能體系、運營(yíng)模式等加快迭代升級。同時(shí)，隨著(zhù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區創(chuàng )新提升打造改革開(kāi)放新高地的意見(jiàn)》等政策出臺，產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展有了更加清晰的政策指引和支持。“十四五”期間，我國產(chǎn)業(yè)園區將在產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)構建等方面發(fā)揮更大作用，成為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。
特征一，效益優(yōu)先成為產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的基本要求，土地要素市場(chǎng)化配置改革進(jìn)一步加快。“十三五”時(shí)期，我國產(chǎn)業(yè)園區以規模擴張為基本特征，但土地利用效益較低的問(wèn)題逐步凸顯。以國家級開(kāi)發(fā)區為例，2019年，參與自然資源部土地集約利用評價(jià)的541個(gè)園區中，土地閑置率持續增加，閑置土地面積達0.06萬(wàn)公頃，較上年度增加近四成。“十四五”時(shí)期，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園區將面臨較為嚴重的土地瓶頸，倒逼園區發(fā)展從規模擴張向效益優(yōu)先轉變，算好“畝產(chǎn)帳”“單平帳”成為發(fā)展共識。
具體到實(shí)現路徑上，“效益優(yōu)先”思維落地的根本抓手是土地要素市場(chǎng)化配置改革。一是土地供給的市場(chǎng)化改革。2017年，浙江省德清縣率先開(kāi)展“標準地”供地改革試點(diǎn)，通過(guò)對企業(yè)畝均效益綜合評價(jià),推動(dòng)土地資源要素的差別化配置，逐步實(shí)現土地要素向優(yōu)質(zhì)高效企業(yè)的集中。目前，其經(jīng)驗已經(jīng)被山西、山東等地區廣泛借鑒。二是土地使用權流轉的市場(chǎng)化改革，包括農業(yè)集體土地、工業(yè)用地等。為激發(fā)參與主體的積極性，越來(lái)越多產(chǎn)業(yè)園區嘗試探索土地政策創(chuàng )新，一方面將在拆建比、租售比、配套比等規劃指標上給予政策支持，另一方面將在土地出讓金補繳比例和時(shí)間、土地價(jià)格評估方式及補償比例等參與主體收益上給予政策支持。
特征二，市場(chǎng)主體將成為產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)的中堅力量，地方政府園區投融資平臺公司改革不斷深化。一直以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區管委會(huì )在園區開(kāi)發(fā)、招商、運營(yíng)中發(fā)揮著(zhù)關(guān)鍵性作用。“十三五”時(shí)期，產(chǎn)業(yè)園區土地成本、開(kāi)發(fā)成本急劇攀升，地方政府園區債務(wù)矛盾十分突出。據統計，截至2019年9月，我國累計發(fā)行園區債共計1761只，規模達13159.95億元。“十四五”時(shí)期，隨著(zhù)國家對地方政府債務(wù)監管強化，政府投資將轉向市場(chǎng)投資，更多具有雄厚投資融資能力、靈活開(kāi)發(fā)建設模式、強大招商資源配置、專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)能力的市場(chǎng)化主體將不斷參與到園區建設與運營(yíng)當中。
其中，地方政府園區投融資平臺公司將是最為典型的市場(chǎng)化參與主體之一。目前，大多數地方政府園區投融資平臺公司更多承擔政府融資功能，資產(chǎn)規模雖然較大，但實(shí)際上并不真正擁有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權，獲現能力較弱，資產(chǎn)負債率較高，可持續發(fā)展能力不足。據統計，截至2019年9月，涉及園區債的投融資平臺公司共有336家，凈資產(chǎn)平均值超過(guò)100億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額平均值為負，資產(chǎn)負債率平均值達55%。未來(lái)，地方政府園區投融資平臺公司將逐步向園區運營(yíng)商轉型，通過(guò)加大園區經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的獲取，提升園區資產(chǎn)運營(yíng)水平和企業(yè)股權投資水平等，逐步增強自我造血能力，與管委會(huì )形成協(xié)同合作模式，助力地方園區經(jīng)濟發(fā)展。
特征三，城市能級將成為產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的壓艙石，都市圈園區聯(lián)動(dòng)協(xié)同下的馬太效應逐步凸顯。“十三五”時(shí)期是我國城鎮化進(jìn)程的加速期，核心城市能級不斷提升。截至2020年底，萬(wàn)億俱樂(lè )部城市已經(jīng)達到21個(gè)，我國城鎮率已經(jīng)超過(guò)60%。城市能級在一定程度上也決定了城市園區的發(fā)展水平，蘇州工業(yè)園、廣州經(jīng)開(kāi)區、北京經(jīng)開(kāi)區、深圳高新區、上海張江高新區、武漢東湖高新區等城市能級也位于全國前列。“十四五”時(shí)期，我國城市發(fā)展將進(jìn)入“大城市化”時(shí)代，中小城市的人口發(fā)展減緩并進(jìn)一步向大城市轉移，進(jìn)入大城市的中心、郊區以及衛星城，從而形成都市圈。在此過(guò)程中，都市圈將吸附更多人才、資本等要素資源賦能產(chǎn)業(yè)園區，使其經(jīng)濟引擎作用更加凸顯。
“十四五”時(shí)期，隨著(zhù)都市圈核心城市能級的提升，產(chǎn)業(yè)園區面臨的土地、功能制約將逐步凸顯，進(jìn)入“輻射效應”大于“虹吸效應”的新階段。其中，在交通可達性較好的都市圈內，產(chǎn)業(yè)園區協(xié)同合作將更加頻繁，雙向飛地經(jīng)濟模式、品牌與管理輸出模式、共建園區模式等合作模式將被充分探索并逐步成熟。都市圈產(chǎn)業(yè)園區規模效應、集聚效應、協(xié)同效應的釋放也使產(chǎn)業(yè)園區競爭的邏輯發(fā)生根本性轉變，將從單個(gè)園區與單個(gè)園區間的競爭逐步演變?yōu)槎际腥?ldquo;園區群”與“園區群”間的競爭。
特征四，特色定位將成為產(chǎn)業(yè)園區擺脫同質(zhì)競爭的主要手段，數字化技術(shù)能夠為差異化發(fā)展提供關(guān)鍵支撐。據不完全統計，截至2019年底，我國共有產(chǎn)業(yè)園區(含園中園)超過(guò)6萬(wàn)個(gè)，保守估計可開(kāi)發(fā)建設土地面積超過(guò)50萬(wàn)公頃，產(chǎn)業(yè)園區競爭已進(jìn)入白熱化階段。如何擺脫同質(zhì)化競爭，實(shí)現特色化發(fā)展，成為產(chǎn)業(yè)園區“十四五”時(shí)期需要著(zhù)重考慮的問(wèn)題。所謂特色化，即要求產(chǎn)業(yè)園區準確判斷內外條件，精準定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，瞄準特定產(chǎn)業(yè)特有需求屬性開(kāi)展定制化的空間設計與開(kāi)發(fā)、基礎設施配套、服務(wù)體系搭建。
相比于“十三五”時(shí)期，“十四五”時(shí)期數字化技術(shù)將進(jìn)一步向產(chǎn)業(yè)園區滲透，為園區特色化、差異化發(fā)展提供關(guān)鍵支撐。一方面，數字技術(shù)將幫助園區實(shí)現精準定位。產(chǎn)業(yè)園區可以借助海量的產(chǎn)業(yè)數據、競品數據、企業(yè)數據，清楚了解全國、區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢、企業(yè)投資布局情況，從而開(kāi)展精準招商定位，并生成招商數據庫，把握意向企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)。另一方面，數字技術(shù)將幫助園區實(shí)現專(zhuān)業(yè)運營(yíng)。產(chǎn)業(yè)園區可以通過(guò)部署智慧終端，對園區入駐企業(yè)的訪(fǎng)客數據、能耗數據、繳費數據等進(jìn)行分析、挖掘，準確判斷企業(yè)運行情況，提供個(gè)性化的園區服務(wù)，提升園區運營(yíng)效率和決策的科學(xué)性。
特征五，深耕運營(yíng)將成為產(chǎn)業(yè)園區存量時(shí)代的底層邏輯，以REITs為核心的金融創(chuàng )新開(kāi)創(chuàng )園區可持續發(fā)展新局面。產(chǎn)業(yè)園區投資涉及資金體量大、投資回報期長(cháng)。無(wú)論是政府投資主體，還是市場(chǎng)化投資主體，如何平衡現金流，實(shí)現可持續發(fā)展，一直是困擾園區投資主體的重要問(wèn)題。在此邏輯下，以土地銷(xiāo)售、住宅銷(xiāo)售回流資金反哺產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)，被迫成為參與主體的底層商業(yè)模式。“十四五”時(shí)期，產(chǎn)業(yè)園區將從增量開(kāi)發(fā)時(shí)代走向存量運營(yíng)時(shí)代，摒棄“快周轉”邏輯，擁抱“慢運營(yíng)”，在存量中孵化新的盈利增長(cháng)點(diǎn)，追求運營(yíng)收益與運營(yíng)成本的短期自平衡，并在長(cháng)期內實(shí)現超額運營(yíng)收益，將是產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展的核心邏輯。
“十三五”時(shí)期，存量運營(yíng)尚未成為主流商業(yè)模式與園區金融供給體系的支撐服務(wù)也有較大的關(guān)系。一方面，產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)融資渠道尚未從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道中剝離，使得園區開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯操盤(pán)園區;另一方面，國內金融產(chǎn)品供給更偏好增量，而非存量。因為在增量市場(chǎng)中，高速的發(fā)展可在一定程度上掩蓋風(fēng)險，從而壓低金融產(chǎn)品的風(fēng)險溢價(jià)。“十四五”時(shí)期，金融產(chǎn)品供給對園區存量融資需求的適配性將逐步提高，并將助推存量園區發(fā)展。2020年，中國證監會(huì )、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區等開(kāi)展試點(diǎn)，為存量園區可持續發(fā)展打開(kāi)了新局面。“十四五”時(shí)期，園區運營(yíng)商的融資渠道將從原來(lái)的地產(chǎn)融資渠道中剝離，更多有專(zhuān)業(yè)能力的園區運營(yíng)商將以自持資產(chǎn)的精細化運作為基礎，通過(guò)探索資產(chǎn)證券化，以實(shí)現對財務(wù)結構的優(yōu)化和園區的可持續發(fā)展。
(責任編輯：韓夢(mèng)晨)
